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      2017/11/01

店舗の開業・チェーン展開の立地診断の7つのポイント!

 
richshindan

この記事を書いている人 - WRITER -
中小企業向けのコンサル、介護チェーンの立ち上げを経て、採用や企業ブランディング、戦略策定の支援をしています。最近はリファラル(縁故)採用や、採用に特化した動画制作、自社サイトからのダイレクトリクルーティングの支援などなど。面白いことしかしたくないアラフォーです。妻1、子供2、大阪在住。通年ダイエット中。

先日、ある会社から立地診断(どういった場所に店を出せばうまくいくか調査すること)に関して相談をいただきました。サービス業の店舗を積極展開している会社です。

実は僕、焼肉屋、フィットネスクラブ、カフェ、中古ゴルフショップなどフランチャイズ店の立地診断などを専門にしていた時期がありまして、大変厳しい上司に鍛えられた過去を持っています。

で、そういった調査を外注できる先ないかな?ということで、調べてみるとどうも良いところが見つからない。ヒトがどれくらい住んでいる的な情報を出して終わりのところが多いのです。

そのため個別でご相談にのることにしたので、まとめてみた!です。

良い立地・悪い立地のチェックポイントはこれで十分

店舗の調査をするときに大事なのは、ポイントを決めておくことです。個人事業はもちろん、そこそこの企業でもダメダメな会社ばかりです。「どこをみて、どう評価するか」がないと、比較も改善もできません。独断でもいいので見るポイントを決めましょう。

でオススメは次の4つ。

商圏

:「お客さんになる人達がどれくらいるか」です。工場地のど真ん中(子供=顧客がいない)に幼稚園を出す人はいないです。今はデータを取得する方法が昔に比べて非常に簡単になっています。参考になるサイトは後述します。

アクセス

:「(店舗の場合)入りやすいかどうか」です。例えば飲食店なら、3階よりも2階、2階よりも1階の方が入りやすいですよね。歩道が広いかとか、駐車場があるかなどもこちらに含めてOKです。

競合

:「ライバルはどれくらいいるか、強いかどうか」他に全くない商売をする以外は基本競合が存在します。全く同じ商売でなくても顧客と利用動機がかぶれば競合になりえますが、とりあえずは全く同じ商売の店がどれくらいあるかで考えればよいと思います。

認知

:「気づいてもらえやすさ」です。間口が広い、看板が大きくだせるなど、気がついてもらえないとお店に来てもらえません。ここが弱いと、開業後に散々販促しないといけないみたいな形になります。数年通った道に、気がつかないうちにオープンして、気がつかないうちに廃業したラーメン屋がありました(私はラーメン好き)

基本はこの4つで分類できます。なので、この4つに従って点数をつけて下さい。練習のために他の競合店を回って点数つけていくと良いかもしれません。このポイントがあるだけで、店舗がもつ強み弱みを比較できるようになります。

よい立地・わるい立地は変化する?

ポイントに従って物件を見ていくと「ラーメン屋と焼肉屋、同じポイントでいいのかな?」と疑問に思うことがあると思います。実は4つのポイントはどの業態・どの事業にも共通するもので、ここから実際に展開する事業に合わせて調整をしていく必要があります。

例えば、超高級料理店であれば、1階にないとダメというわけではありません。「どこかご飯でも食べるか・・・」と思いつきのように入店することは考えにくいからです。予約をとってその店めがけてくることがほとんどなので、例えばビルの上層階とか、目立ちにくい場所にあってもお客様は来てくれるわけです。逆にラーメン屋やカフェが雑居ビルの3階に出店しては、うまくいかない可能性が高まります。初めて知って、ふらっと入ってくる顧客を狙う場合が多いからです。

こういった考え方を目的性が強い業態といいます。「そんなところに出店してもお客さんなんか来ない」という意見もありますが、これは立地の問題ではなく、訴求力の問題ですので、別です。

ココで考えないといけないのは、どんな商売をするかによって「よい立地」「わるい立地」の定義が変わるということです。不動産屋に勧められて大通りの1階に出して、お客は来るけれども、家賃が高くて赤字になりがち、とかそもそも狙っていたターゲットが来ないなどよくある話なので要注意です。

チェックポイント以上に重要な点(サービスとターゲット)

そこで今度は立地ではなく、自分の商売をもう一度チェックしましょう。

ひとつめはターゲット。つまり「どんなお客さん(年齢・性別・嗜好)」が「どのような時に利用して(普段・特別な日)」「どれくらいの頻度で利用するのか」「どんなものを求めて来店するのか」などです。

ふたつめはサービスの特性です。一度知ってもらったら、継続的に利用してもらえるものなのか、常に新規顧客を多数獲得しないといけないのか。どういうルートで新規顧客になるのか。

この2つを意識して、先の4つのポイントの優先順位をつけていきます。

例えば医療機関一つ取っても違いが出てきます。高齢者がリハビリに来るような整形外科であれば、アクセスは重視すべきで3階より1階がいいでしょう。その代わり家賃が高騰します。逆に小児科であれば、2階・3階でも問題はありません。むしろその分静かな環境で連れてくるお母さんは安心して来院できます。

この4つのポイントに2つの視点で優先順位付けをしたものがその商売の立地基準値を決めるものになります。

自分の商売に最適な立地を見つけるには

ここまでで分かる通り、どんな商売でもうまくいく最高な立地はありえないというのが基本になります。ただ、自分たちの商売がうまくいく可能性が高くなる基準値を設定して物件を調査する、これが立地診断です。

しかし、”最高”はなくても”最適”は存在します。

つまり「どんな商売でもうまくいく・・・かどうかはわからないけれど、自分たちの商売であればかなりの確率でうまくいく」立地です。

自社の業態だけの最適立地です。

フランチャイズなどのチェーン店は、これを持っています。既存の店舗を様々な角度から分析して、自社の業態の成功確率が限りなく高い物件を判断できるように調査基準を日々改善しています。

評価する項目は大量になり、簡単ではないかもしれませんが、これをもっていると強いです。既にある店舗の実績からデータを取るので、非常に精度が高いものになるんですね。

もしこれから新規の業態を始めるようであれば、競合のデータを出来る限り取ってそれを参考値にするということでも良いかもしれません。

いずれにせよ、自分たちの強みや勝てる要因を調べてそれをもとに出店を行うのと、そうでないのとでは大きな差が出ることは間違いないですね。

自社だけで取り組むのは大変ですが、ぜひチャレンジしてみてはどうでしょうか。

立地調査に使えるツールのご紹介

こういった立地診断・調査を行う時に役立つサイトをいくつかご紹介します。

jSTAT MAP
統計局提供のマップサービスです。各種統計データを地図に落とし込むことができます。商圏調査などに有効です。利用には申請が必要で、少し使い方を覚える必要がありますが、非常に便利なのでオススメです。正直このツールだけでほとんどの商圏調査(と言われている現況サービス)は商売上がったり・・・
jSTAT

 

batchgeo
店舗などの拠点を地図にマッピングすることができます。もともと地図を作るためのものですが、競合のマッピングなど様々な使い方ができます。

batchgeo

 

eStat
こちらも統計局の統計データデータベースです。非常に豊富なデータが格納されていますので、自社の顧客統計と合わせて分析をすると企業戦略の策定にも役立ちます。

e-stat

 

まとめ

ここまでご説明した内容はかなりシンプルに書いてありますが、コンビニや外食チェーンの立地調査もほぼ同様の概念で判断を下しています。色々な商売や業態にも共通する項目なので、参考にしていただきたいと思います。

今後事業を継続的に展開していかれる場合には、こういった基準をもっていると成長のスピードを加速することができます。最初から難しければ、当初は外部に相談をしてその上で自社なりの立地基準をノウハウとして積み上げると良いかもしれませんね。ぜひ参考にしてみて下さい。

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中小企業向けのコンサル、介護チェーンの立ち上げを経て、採用や企業ブランディング、戦略策定の支援をしています。最近はリファラル(縁故)採用や、採用に特化した動画制作、自社サイトからのダイレクトリクルーティングの支援などなど。面白いことしかしたくないアラフォーです。妻1、子供2、大阪在住。通年ダイエット中。
 

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